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2019/04/02第613期

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租金剩三分之一 房客仍跑光光
台北東區房東們心聲首度曝光
扭轉家電業低迷氣勢
禾聯碩EPS超車「家電四雄」風光拚上市
 
   
封面故事
   
租金剩三分之一 房客仍跑光光
台北東區房東們心聲首度曝光

今周刊‧撰文:今周刊編輯團隊

「在一級戰區,我願意付一級戰區的租金……。但東區,已從一級戰區,變二、三級戰區!」說這話的陳羽珊,是在台北市東區開業41年知名江浙菜餐廳永福樓老闆任意誠的長媳。

其實,永福樓不過是映照出東區商圈沒落的一面鏡子。進入2019年後,至今不過1百天時間,除了永福樓,包括日藥本舖、極度乾燥(Superdry)、漢堡王,和最新撤出的快時尚品牌Forever 21等東區知名店家,就一家又一家相繼打烊離去。

許多人把矛頭指向坐擁燙金店面、給人「死不肯降租」觀感的東區眾房東。但,兇手真的是房東的貪婪嗎?

低調、團結、不賣店面
大多數房客未見過林家人

近30年東區興建的商辦大樓建地幾乎系出同源,來自林家,其在最精華的忠孝東路四段持有逾10間店面。其中最具指標的就是忠孝東路與敦化南路口,一樓店面分別租給王道銀行和日本生活雜貨「niko and?」的「禮仁通商大樓」、「國際貿易大樓」兩棟大樓。

其他如最近名噪一時的前「永福樓」餐廳和adidas旗艦店等,都是林家的店面,總市值估可達25億元!此外,國泰霖園集團與富邦集團位於東區大樓的土地,早年也是向林家承購,說林家見證了東區的崛起與繁華,一點也不為過。

另外提起東區店面房東,「劉媽媽」絕對是最為人所知的一號人物,來到忠孝東路與復興南路十字路口,第一眼見到的雄獅旅行社,房東就是劉媽媽,而忠孝東路四段77巷旁的美珍香店面也是劉媽媽的。

跟劉媽媽同樣在15年前左右進軍東區店面的另一位大咖,是綽號「江醫師」的投資大戶,位於忠孝東路四段209號的屈臣氏藥妝店,因每月業績突破千萬元,榮登該品牌全台店王,這家店面就是江醫師所有。

與房客共體時艱
江醫師:店面都有降租 樹伯:租金已經見骨了!

江醫師說:「如果有人願意租,房東誰願意空著?」他說,外界批評房東惡意漲租的說法並不正確,「其實每一間店面都有降租,我也願意與房客共體時艱調降租金,而且不少空置店面也有房客在洽談中。」

另一位東區店面投資客樹伯,不久前因店面空置調降租金而順利迎來新房客,「我們房租其實都降到一半以上,剩三分之一!」現年67歲的樹伯,國中沒畢業就北上當餐廳學徒、打拚賺錢。

早期樹伯靠賣魷魚羹賺來一桶桶財富,13年前,因為看好東區,又斥資上億元從劉媽媽手中買下忠孝東路四段上約15坪的店面。

租下自己店面的第一個房客,當時每月租金60萬元,投報率約有4到5%的水準。樹伯直言,差不多10年前房租就開始往下,每月收租約40、50萬元,5年前約降到30萬元,今年新房客是化妝品類客人,但租金已經降到每月20萬元。

「租金如果再下去就死了,已經見骨了。」至於人潮衰退的原因,小販出身的樹伯用市井、直白的口吻解讀:「電商也有關係,我們被它電到吱吱叫。」

(尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:今周刊 1163 期 謝謝!)

扭轉家電業低迷氣勢
禾聯碩EPS超車「家電四雄」風光拚上市

今周刊‧撰文:勵心如

從通化街夜市起家的家電老將蔡金土,一手打造的本土國產家電廠禾聯碩,給同業、通路的普遍印象就是採低價策略,但為什麼還能有高於水平的獲利表現?

家電業,被視為傳統產業中低迷的產業族群,但今年上半年,有一家家電廠就要掛牌上市;且與「家電四雄」大同、聲寶、東元和三洋電近年EPS(每股稅後純益)大約1元水平相比,它去年EPS居然高達12.13元,這家家電廠就是禾聯碩。

從2012年登入興櫃市場至今,禾聯碩營收、獲利逐步成長,營收從12年的34.87億元,成長至18年的53.27億元;EPS更從12年的1.19元,到近兩年賺超過一個股本,去年EPS為十2.13元;而18年前三季,高達37.48%的毛利率更是獨冠同業。

營運轉型拚逆轉勝
經營自有品牌 攻進量販市場

這樣的營運數字讓同業嘖嘖稱奇,私下議論時不乏夾帶猜疑。

「他們在銷售數字、廣告行銷上都很敢講,標案的價格也非常敢開,對我們來說都是賠本價。」一名日系家電品牌的處長如此評論。

「這樣的毛利率,不可能。」面對記者詢問,有三名國產品牌業界人士也不約而同提出質疑。

即使大家對禾聯碩的營運表現,有困惑不解,也有不置可否,但禾聯碩預計五月就要掛牌上市,這將是今年上半年台灣家電界最受矚目的大事。

禾聯碩董事長蔡金土在上市前夕,罕見在桃園龜山的禾聯碩總部受訪。面對記者詢問禾聯碩近年相對優越的營運表現,他口風很緊、相當謹慎,表示「我們不能講太多,大家都在看我們怎麼做。」

約四十多年前,雲林出生、高工電子科畢業的蔡金土,退伍後,一人北上到通化街經營電器行,從此一腳踏進家電產業。1988年,開始代理日本東芝(Toshiba),販售電視、錄像機,打開東芝在台灣的知名度。

2002年,液晶電視剛萌芽,看好液晶電視會取代傳統映像管電視,蔡金土創立禾聯碩的前身聯碩光電,經營自有品牌外,也做代工。2007年,代工客戶、國內家電代理商太尹電化商品一夕倒閉,倒帳2.5億元貨款,那時禾聯碩股本才約2.8億元,面對危機,蔡金土不僅自己增資1.5億元資金,還逆勢出擊。

原本禾聯碩自有品牌產品,只在街頭巷尾的傳統家電行販售,但蔡金土接手太尹當時在全台大賣場的七十多名銷售人員,初期還先把庫存去化,很快地騰出空間,開始逐步上架自有品牌「HERAN」,就這樣打進量販店市場。

現在,家樂福、大潤發等量販店,仍是禾聯碩電視的主要銷售通路。而禾聯碩的兩大產品類別:液晶電視、空調,占了總營收超過八成。

為什麼禾聯碩財報表現可以優於同業?「這不是單一因素,而是許多因素結合在一起。這邊省一點、那邊多賣一點。」蔡金土說。請他進一步補充說明,但他唯恐暴露機密,句句謹慎。然若整理訪談內容和通路業者說法,可歸納出三個原因。

(尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:今周刊 1163 期 謝謝!)

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